相続した不動産を売却して相続税を納税するには？遺産分割協議書って何？
相続した場合、なにをすればいいのか？相続税が発生する場合、どのように準備したらよいのでしょうか！？
相続した財産が現金や貯金などの金融資産であれば、納税資金とすることは比較的容易ですが、
もし相続した財産が土地、一戸建て、マンションなどの不動産であった場合は、
不動産を売却し現金化した上で、納税資金とすることも検討しなければなりません。
相続した不動産を売却して納税する場合の段取りについてご説明させていただきます。
相続手続きの流れ
不動産や財産（お金等）を相続したからといって、必ず相続税が課税されるということではありません。基礎控除額というものがあります。
平成27年に基礎控除額の減額や相続税率の一部引き上げなどの相続税の改正がなされ、課税対象範囲が拡大しましたが、相続によって取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合にのみ、超える課税遺産総額に対して、相続税が課税されます。
相続税の課税対象の場合には、原則として被相続人の死亡から10ヵ月以内に相続の申告と、相続相続税の納付が必須となります。
もし相続した財産が土地、一戸建て、マンションなどの不動産がほとんどで現金がないという場合、納税資金が手元にないということになります。
そのような場合には不動産を売却し現金化した上で、納税資金としなければいけない可能性がでてきます。
不動産を相続し、売却する場合は、下記の段取りを行います。
- まずやるべきことは、相続人で遺産分割協議をおこなう
- 不動産の名義人を変更して、初めて売却ができる
- 不動産仲介会社に売却を依頼する
- 不動産の売却手続き（契約・決済）
- 相続税の申告・納税する
まず、相続人で遺産分割協議をおこなう！
被相続人の死後、家や土地、マンションなどの相続を受ける人のことを「相続人」といいます。
基本的に、相続人は配偶者もしくは子供などの法定相続人ですが、場合によってはそれ以外の方がなる可能性もございます。
遺産分割協議とは
相続時には、まず、誰が相続人となるのかをまず確定させる必要があります。
そして、相続人が複数の場合には、遺産の分配について協議をおこないます。
遺産分割には相続人全員の合意が必要
相続人全員が合意をした上で、戸籍謄本・印鑑証明書などの公的書類が必要となります。
もし一人でも合意を得られない場合は手続きを進めることはできません。
遺産分割協議書の作成
相続人全員の合意のもと、遺産分割協議書面を作成します。
遺産分割協議書は、司法書士などの専門家に依頼し作成を代行してもらうケースが多いです。
相続した不動産の名義人を変更する
遺産分割協議がまとまれば、次の段取りとして相続した不動産の名義人を被相続人（故人）から相続人に変更する必要があります。
不動産の名義人を変更しないと、その不動産の所有者がだれかわからない状況になります。そのため、所有者が確定していない状況で不動産の売却はできません。
名義人を変更するには所有権移転登記申請が必要
不動産の名義人を変更することを、「所有権移転登記」といいます。
不動産の名義人を遺産分割協議で決定した相続人の名義に変更して、登記を完了して初めて、不動産の所有者が確定したことになります。これでやっと売却ができます。
不動産売却ができるようになるのは名義人の変更して、登記が完了してからとなると、相続した不動産を売却し、納税資金とするためには、期限が限られ時間がないため、遺産分割協議の段階からそれぞれの相続人の同意のうえ、売却相談を始めておかないと間に合わないかもしれません。
例えば、不動産の相続人が2人の場合に、手間暇がかかります。2人の共有名義に変更をおこない、2人の同意のもと、不動産を売却することとなります。売却価格の調整等が必要になります。１人が、その金額では売りたくないとなると商談が前に進まなくなります。また、契約になったとしても、２人の時間調整や２人の署名捺印が必要になり時間や手間暇がかかります。特に、１人が遠方に住んでいる場合、委任状で契約するにしても手間暇や時間がかかります。
早め早めに不動産仲介会社に売却相談をすることで、名義変更登記が完了した後に、すぐに売却手続きが開始できるよう準備しておきましょう！
相続人が複数人（２人以上）の場合などは、売却時には、不動産を単独名義（代表者）にしておき、不動産の現金化後に相続割合に応じて分配するケースが多くあります。窓口を１本化することにより、スムーズに売却が可能になります。
所有権移転登記の申請方法
所有権移転登記の申請は、不動産が所在する管轄の法務局でおこないます。
必要書類は、「登記申請書」「遺産分割協議書」「印鑑証明書」「戸籍謄本」「除籍謄本」等の多くの公的書類が必要となります。
また、所有権移転登記をおこなうには「登録免許税」がかかります。
また、司法書士への費用も発生します。
不動産仲介会社に売却の依頼をする
相続した不動産の名義変更後、不動産仲介会社に不動産の売却相談・査定依頼していきます。
売却査定の方法には大きくわけて2種類あり、不動産情報を元に周辺の売り出し事例や、取引事例、路線価などを踏まえて概算価格を算出する「机上査定」と、不動産仲介会社の担当者が売却不動産に直接訪問し、精度の高い査定価格をご提示する「訪問査定」があります。マンションの場合、スペックがわかれば、「机上査定」も「訪問査定」もさほど変わらない金額になります。
相続手続きの進捗状況に合わせて、売却の段取りを進めていかないといけませんが、売って現金化するまで時間がかかるので、そのあたりを踏まえた上で進めていかなければいけません。
そして、相続不動産を売却すると決めた場合には、不動産仲介会社と媒介契約を締結して不動産の売却活動がスタートします。
媒介契約締結後、やっと、売却活動がスタートで、営業マン（エージェント）が最適な購入希望者を見つけます。
不動産仲介会社が、売主と買主の間に立って、様々な条件の調整やフォローをおこなうことで、安心、安全に取引を進めていくことができますが、パートナーとなる営業マン（エージェント）選びは重要となりますので、信頼できる営業マン（エージェント）を選びましょう。
不動産の売却手続き
不動産仲介会社の売却活動により購入希望者が現れると、不動産仲介会社の営業マン（エージェント）が売主と買主の間に立ってが、値段や期日なと様々な契約条件などの調整していきます。
購入希望者との契約条件がまとまると、不動産売買契約を締結、残金決済・不動産の引き渡しまで完了してようやく不動産を現金化できるようになります。
納税スケジュールが厳しい場合には
不動産を売却する際には、不動産仲介会社に不動産の売却依頼し、「仲介」による売却をおこなうことが多いですが、
「仲介」による売却は、普通、一般の個人のお客様が購入することとなりますので、売却活動をおこない購入希望者を一から探さないといけないので、時間がかかります。
一方、不動産の「買取」を依頼する場合には、一般のお客様ではなく、不動産会社が不動産を直接買取るため、購入希望者を一から探す必要がありません。
そのため、「仲介」による売却方法よりも、「買取」での売却方法の方が圧倒的に早く売却して現金化できます。
特に、遺産分割協議が長びくなどの理由で、納税期限までのスケジュールが厳しい場合には、「買取」による売却方法も考えないといけません。
「仲介」による売却方法よりも、「買取」での売却方法の方が現金が早くできます。当社では、高額買取可能な専門業者を、相談料無料・仲介手数料無料でご紹介いたします。相続した不動産の買取を承ります。居住用物件だけでなく収益物件・田畑・山林など整理にもご利用下さい。
もし、不動産の相続を受けて、その不動産を有効活用するアイデアがない場合、早めに処分した方が良い場合があります。「親から譲り受けたものだし、もったいないあるいは大切にしないといけない」というような気持ちになるかもしれません。
しかし、不動産を所有し続けるためには、毎年必ず固定資産税を納めなくてはいけません。利用しない不動産を所有するだけで毎年の固定資産税は大きな負担となります。
もし、どう考えても利用価値を見出せない、資産を活用できないとお困りならば、買取業者へのご売却も一つの選択肢となります。ロケーションにもよりますが通常、資産価値がどんどん下がっていく可能性が高いですので、相続した不動産の生かし方がない場合、手放すということも前向きな選択肢だと思います。
遠方にある不動産を相続した場合、管理が大変！
もし、相続不動産が現在お住まいの場所から遠い地域にある場合は、維持管理がしにくいですし、何かあった場合にすぐに対応するのは難しいです。
相続不動産の所有が負担と考える場合は、現在の価値が下がる前に整理されることをお薦めします。
悩みの多くは「相続税」の支払いについてですが、不動産を相続したものの、多額の相続税を支払うことができないといケースが一番厄介です。
相続税の支払いは相続発生後、10ヶ月までです！
相続税は、相続が発生したあと10ヶ月以内に、基本的に現金で納める必要があります。
出典：相続税の申告と納税（国税庁）
不動産以外の遺産に関しては、すぐに現金化が可能であったとしても、不動産は、買い手を見つけ現金化するのに時間がかかります。特に田舎の物件などでは、流通性が低いため、かなり時間を要することも念頭におかなければいけません。
ロケーションによってはアパートや駐車場などの収益物件でも時間がかかり、流通性の低い農地や山林などは、売りたくても売れない状況が続く可能性があります。仮に購入希望者がいたとしても、住宅ローンで否決される可能性もでてきます。
不動産買取なら１週間ほどで入金が可能！
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そのスピードが速い買い取りでできるだけ、高く売る方法はないのか考えたとき、オークション型の買い取りシステムを利用すれば、高値での売却が実現します。
相続のプロがしっかりとサポートいたします
当社のエージェントは少数精鋭で20年以上のキャリアで経験豊富なのでお気軽にご相談下さい！
- 老朽化した実家を相続したが、そこに戻って住む気はないので売却したい
- 売るかどうかわからないが、とりあえず査定だけして欲しい
- 相続不動産を現金化することも視野に入れて相談したい
- 遠方の相続不動産を売却したい
- 複数ある不動産をまとめて売却したい
- 親が経営していたアパートを売却したい
- 広大な土地を相続したが、使い道がないので売却したい
様々な疑問や希望にお答えします。お気軽にご相談下さい。
様々な専門家によるアドバイスもご提供いたします
当社の窓口を通して無料で専門家のアドバイスをさせていただきます。
また、相続の遺産分割協議書作成、財産分与など、お客様のご要望にあわせて、アドバイスをお伝えいたします。この場合、当社からのご紹介料は一切発生いたしません。
ただし、当社紹介の司法書士等の専門家とお客様とが直接ご契約したあとは、ご契約料が発生いたしますので、予めご了承下さい。
もちろん、必ずしも当社のご紹介した専門家とご契約する必要はございませんし、強引なセールスは一切いたしませんので、お気軽にご相談下さい！
お気軽にご相談下さい！
大阪土地不動産買取エージェントサービスの流れ
相続物件は様々な買取業者にご紹介可能です！
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業者買い取りなので、一般的なお客様と違って、きれいに掃除をしたりする必要はありません。また、売りに出していることが、知られることもありません。その土地・不動産の資産価値を見極める査定になりますので、見栄えが悪くても汚くても査定額には影響がありません。
売りに出していることが知られることもありません。
買い取りだけでなく通常の売却もお任せ下さい！
相続にかかる税金を相続不動産を売却して急いで現金化しなくても支払い的には大丈夫だが、相続不動産の利用価値を考えると売却してしまった方がいい（あるいは迷っている）と考えている場合で、通常の一般のお客様を探す売却方法で検討している場合もお気軽にご相談下さい。
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